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不動産査定「土地価格」の考え方

「このサイトで不動産が高く売れる」はウソ

不動産の価格査定サイトで「ウチのサイトで複数社査定することで不動産が高く売れます」「大手不動産会社も参加したサイトだから高く売れます」的なコピーを目にしませんか?
これらは根拠のない煽りコピーです。

私たちは、まず不動産価格査定の仕組みを理解いただき、正しい知識を持ったうえで査定依頼先を選んでいただきたいと考えています。
今回はその第一弾。宅地価格査定の実際の方法を解説します。

土地価格を査定する難しさ

査定事例

まずは問題から。上の図を見て、査定地の価格を考えてみてください。
まったく同じ広さで、同じ地型の事例地(下の土地)が2015年に1000万円で売買されました。この事例をもとに、上の土地の価格を査定します。異なるのは「道路にどのように接しているか?」という条件だけ。

価格査定ソフトに入力して計算した答えは910万円です(公益財団法人不動産流通推進センターのソフトを使用)。同じ相場エリア内で異なった属性を持つ土地の価格を査定すると、意外と価格に差が出るものです。
隣り合った土地でさえこれくらい異なるわけですから、土地価格を査定するのはけっこう難しいことがわかります。

また、これは非常に単純化した例です。実際にはかなりたくさんの項目を入力し、事例地と査定地を比較します。このような査定方法を「取引事例比較法」といいます。不動産業者は通常、この方法で土地価格を査定します。

不動産の価格とは何か?

このようにして計算した査定額は、相場を現した価格です。
複数社から届いた査定書を比べて、

「やったー! A社の査定額がとっても高いぞ!」

とはなりません。他社と比べて大きく異なる査定を出したとすれば、その会社の価格査定は間違っています。ですよね。相場を出すはずの査定額がブレているわけですから。

ところがほとんどの査定サイトではこのことをあえて伏せて、お客様に誤解し続けてもらうことを意図しています。高い査定額だから高く売れるということは一切ありません。

私たちが不動産の価格を考えるとき、以下の数字をすべて分けて考えています。

  1. 査定額
  2. 売出価格
  3. 売り希望価格
  4. 買い希望価格
  5. 成約価格

査定額とはすなわち「相場」です。それとは別に売主様の「売り希望額」があり、それらの兼ね合いで「売出価格」が決まります。広告を開始して買いたい人が現れると、その人の「買い希望額」がわかります。
そこで交渉が始まり、まとまった価格が「成約価格」です。

社長は自由自在に「他社より高い査定額」を出せるんですか?

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ゆきみ

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社長

異常に高い取引事例を使えば、ある程度はできるけど、やらないよ。

どうしてですか?

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ゆきみ

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社長

だって、そんなのインチキだからね。しかも同業者が見たら、すぐにばれるインチキだよ。

そうか! でも一般の人は見抜けないですよね。

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ゆきみ

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社長

そうでもないよ。普通の不動産業者は複数の取引事例を集めて、その中から標準的なものを選んで査定しているんだ。だから、集めた事例を全部見せてもらって、その中で「どうしてこの取引事例を選んだのか?」と尋ねてみればいいよ。

なるほど。きちんとした査定を出している業者なら、納得のいく説明ができるはずですね!

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ゆきみ

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