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市街化調整区域の土地って?

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「土地ってどこでも建物建てられるわけじゃないんですね!!」

査定や問い合わせの際に、たびたびお客さまからこのような言葉を頂きます。

土地は「都市計画法」という法律に基づいて街が形作られる為、
場所によって土地の利用方法に制限がかけられます。
みんなが自分勝手に建物を建ててしまうと、
安全性が低かったり、不便な街になってしまう可能性があるからです。

なので、自分の土地だからといって、
自由に建物が建てられるっていうわけじゃないんですね。

市街化調整区域って何?

「市街化調整区域」

建築や不動産と関わる仕事をしている方なら
ご存知の用語ですが、一般の方にはあまり聞き慣れない言葉かもしれません。

実はこの市街化調整区域内か否かで
不動産の価格が大きく変わってきます。

まず用語の説明を。
市街化調整区域とは ウィキペディアより

~都市計画法の定義としては、「市街化を抑制すべき区域」とされる。
この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。
ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による
土地区画整理事業などによる整備等は可能である。~

用語の説明ここまで

簡単に言ってしまうと、
市街化調整区域は、基本的に建物が建てられない地域になります。
一方、市街化を促進する区域のことを「市街化区域」といいます。

土地を購入される方のほとんどは、
マイホームの購入や事務所・店舗等の建築を目的としている為、
建築ができない土地となるとその価値は大幅に下がってしまいます。

その為、不動産会社が、物件の査定や調査を依頼された場合、
登記簿や公図の確認と併せて、都市計画図で市街化区域か否かを確認します。

ちなみにご自分の土地が、どの区域に入っているかというのは
役所の都市計画を担当している部署で知ることができます。

市街化調整区域の救世主その①「緩和区域」

先程、「市街化調整区域は建物が建てられない」と
書きましたが、全く建てられないというわけではありません。

行政もオニではないので、例外を設けてあります。

その例外の一つ目が「緩和区域」です。
正式名称は「自己用住宅の立地緩和区域」といいます。

読んで字のごとく、自己用住宅(=マイホーム)に関しては、
建物が建てられる区域になります。

この区域は、都市計画法第34条の第11号および第12号に指定されており、
各役所で確認することができます。
なお、建築に際して開発許可が必要となります。

市街化調整区域の救世主その②「既存宅地」

市街化調整区域にある土地のうち、市街化区域と市街化調整区域が決められる前から
宅地として使用されていた土地について例外的に建築が認められる
「既存宅地確認制度」というものがあります。

この制度自体は平成13年に廃止されましたが、沖縄県では廃止された
既存宅地の要件を持つ土地について、現在も許可制で制度が引き継がれています。

この場合、いくつかの要件がありますが、
その要件をクリアすると建築が可能です。

また、建てられる建築物の用途や規模についての要件もあり、
一般的に、市街化調整区域は建ぺい率60%、容積率200%とされていますが、
場所によっては近接する用途地域と同じ制限を受ける場合があります。

例えば、近接する用途地域が第一種低層住居専用地域の場合、
建ぺい率、容積率は50%、100%となります。

他にも市街化調整区域内で建築可能な要件はありますが、
代表的な制度は上記の2つになります。

特に既存宅地についてはプロでも誤ってしまうほど
調査力が必要になる場合があります。
売却の際は、調査ミスによる価格設定の誤りに注意が必要です。

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