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どんな道路に接していれば建築可能?

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土地の価格査定においては、「建築できるか、できないか」が大きく価格に影響してきます。建築可能な土地であれば宅地として評価できますが、何かの法律の要件を欠いて建築(建築確認)が認められない場合は宅地としての評価ができません。

「行動に接しない『無道路地』の価格は?」というエントリーでも触れましたが、建築基準法上の道路に接していない、あるいはまったく道路に接していない土地というのは、かなり厳しい価格になってしまうものです。

都市計画による要件の違いも、ややこしいですね。

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ゆきみ

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社長

そうだね。今朝も八重瀬町某所で地主さんと道路について話をしてきたばかりなんだ。せっかくだから、この記事でざっくり説明しておこう。

都市計画による接道要件の違い

まず、大きく、次のふたつに分類してみます。

①都市計画区域内の土地
②都市計画区域外の土地

本土の都心部(東京や大阪など)はほぼ都市計画区域内。沖縄県でも那覇市や糸満市、浦添市、宜野湾市、沖縄市、うるま市、南城市などは都市計画区域内です。

都市計画区域とは、想定された「あるべき姿」の都市を形成するために、計画的な市街化をはかろうとする地域のことです。都市計画区域内を、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域にわけています。

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都市計画区域外では、建物の規模によりそのような細かい取り決めがない場合があります(市町村が定めた条例によってある程度管理されています)。

接道要件は?

①の都市計画区域内では、土地が建築基準法上の道路に接していないと、建物の建築が認められません。
②の都市計画区域外では、一部の制限が設けられていません。従って、都市計画区域外では、公道ではなく私道に接していても、建築が認められる場合があります。

そのため、①の都市計画区域においては、必ず県道や市町村道などの公道(またはそれに準ずる道路)に接していないと、宅地として評価できませんが、②の都市計画区域外では必ずしもそうとはいえません。

都市計画区域外の市町村は?

八重瀬町の南側(旧具志頭村)や、金武町、東村、国頭村などは都市計画区域外です。そのため、こういったエリアでは、公道に接していなくても大幅に値段が安くなるとは限らず、一般的な規模の建築物(注1)なら建築可能な土地が多いといえます。
注意したいのは本部半島。名護市と本部町は都市計画区域内で、今帰仁村は都市計画区域外です。本部町で建築する場合は、今帰仁村よりも接道要件が厳しいということになります。

注1……4号建築物といわれる、比較的規模の小さい建物に限ります。大規模なものや特殊な用途のものは、建築確認申請が必要となり、接道要件も厳しく審査されます。

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