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外国の人に不動産を売る場合

最近は沖縄でも、外国の方が不動産を買う例が増えていますね。売買はスムーズに行えているのでしょうか?

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ゆきみ

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社長

ケースバイケースだけど、当社では大きな問題になった例はないなぁ。ただ、やはり独特の問題点はあるけど……。

どんな注意点があるんですか?

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ゆきみ

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社長

ポイントは主に、登記と支払いの2点だね。

日本人同士であれば、売買に伴う所有権移転もスムーズに行えますし、決済(売買代金の支払)もすんなり終わります。決済時は振り込みによる支払いが多いのですが、日本の銀行間であればあっというまに入金が確認でき、それをもって司法書士さんが「売買が成立しましたね」と確認してくれて、登記申請に走ってもらう……そんな流れです。

しかし、最近ではリゾート系の物件や那覇市内などの一部不動産を外国の方が購入する例が増えてきました。この場合ふたつの点で時間がかかる可能性があり、スピーディーに不動産を売却したいと考えている方は注意が必要です。

登記にかかる問題

日本人同士の売買であれば、購入者(不動産の移転登記を受ける立場の方)は住民票を用意すれば登記を申請できます。ところが、日本に住んでいない外国人が購入者となる場合には、住民票がありません。そのような場合の対応を公益財団法人不動産流通推進センターのサイトから引用しましょう(https://www.retpc.jp)。

 しかし、日本に在留できる一定の資格のない外国人や海外に居住する外国人については、その国の官公署で発行する住所を証する書面(住民登録証明書)を入手してもらい対応するが、その場合の問題点として、それが本当に住所を証明するものであるかの判断や翻訳を必要とすることなどを考えると、かなりの時間と手間がかかる。そこで先例では、その国の公証人の認証のある住所に関する宣誓供述書であれば、所有権移転の際の住所証明書の代替になり得るので、あらかじめ依頼者から本国の住所を聞いておき、これを宣誓供述書の形式にして、それにその国の所属公証人の認証を得て、住所を証する書面とすることができる(昭和40年6月18日民事甲1096号民事局長回答)。
また、その宣誓供述書は在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書でも住所を証する書面とすることができるので、あらかじめ当該大使館領事部に問い合わせ、その発行の可否を確認しておくとよい。

これら登記申請にかかる添付書類については司法書士さんがアドバイスしてくれますから、あまり心配する必要はないのですが、しかし「なんやかんやで時間がかかる」という点を考慮しておく必要があります。短期間で売買を完了するようなスケジュールを立ててしまい、売却後の資金使途などを決めてしまうと、あとで苦労するかもしれません。

支払いの問題

売買代金すべての支払(決済)前の必要書類収集ですでに、上述のような手間と時間がかかるわけですが、支払いの段階でも時間がかかるケースがあります。

弊社で仲介させていただいた、台湾→国内銀行間の国際送金でも、あれこれと手間取り数日を要したことがあります。
国際送金は国内送金に比べてアナログな手続きになるようで、受け入れ側銀行のどこかの部署で停滞してしまうこともあるのだそうです。また、受け入れ側銀行にもよるようですが、送金元となる海外の銀行がマネーロンダリングに使われた前歴があるような場合に、入金をリジェクト(拒否)する場合もあるそうで、そうなるといつまで待っても入金されないことになります。
それらを防ぐために、受け入れ側の銀行(沖縄なら沖縄銀行さんや琉球銀行さんなど)の支店に「海外からの入金があるはず」と伝えておくとよいそうです。海外送金は思ったよりもけっこう引っかかりますので、ぜひとも日程には余裕を持って送金を受けるようにしてください。

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