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沖縄で農地を売るには?

沖縄かりゆし不動産では、リゾート系を中心に郊外の土地を多く扱っています。そのため、価格査定のご依頼のうち2割から3割くらいが農地です。農地の売買にあたっては、宅地と異なり、さまざまな制限があります。売却期間も長期にわたることが多いですし、価格もかなり低くなるのが通例です。
また、ひと口に「農地」といっても、その土地がおかれた状況は様々です。
法律上の制限をゼロから解説するのは難しいので、「宅地に転用できるもの」「宅地には転用できないが売買はできるもの」「いずれも難しいもの」というわかりやすい切り口で説明してみたいと思います。極力難しい用語は使いませんが、その分説明が大雑把になるかと思います。ご不明点がありましたら、メールなどでお気軽にお問い合わせください。

宅地に転用できる農地

地目が「畑」だったり「田」だったりするのは、不動産登記法上の問題。ところが、宅地に転用するためには、ほかの法律の許可が必要な場合があります。
もっとも簡単に宅地に転用できるのは、都市計画法上「市街化区域」に指定されている場合。このケースでは、ほぼ問題なく宅地に転用できますし、売買も可能です。
残念ながら「市街化調整区域」に分類されていると、原則として農家でない人には建築が許可されないため、売買ができないケースがほとんどです。
ところが、この「市街化調整区域」にも例外があり、もし「既存宅地」や「自己用住宅の立地緩和区域」に該当すれば、少なくとも沖縄県内では売買が可能で、自己用住宅を建てるための宅地に転用できるケースも多いといえます。

まとめると、
・市街化区域に該当
・市街化調整区域内の既存宅地
・市街化調整区域内の自己用住宅の立地緩和区域
これらは宅地にできます。

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ゆきみ

宅地には転用できないが売買はできる農地

郊外の人里離れた土地であっても、地目が「原野」や「山林」であれば、所有権の移転登記を受けることは可能です。ですから売却が可能です。
ところが、地目が「原野」なのに「農振農用地」に指定されている場合があります。農振農用地とは、農業振興地域の整備に関する法律(農振法)に基づいて県が指定しているものですが、とにかくこのエリア内では、土地は農業利用しかできません。こういうケースでは、売買はできるけれども、住宅を建てたりすることはできません。

いずれも難しい農地

もっとも手に負えないのが、農振農用地内の農地(地目が「畑」などの土地)です。農家の方しか購入できませんし、農地としてしか利用できません。

それぞれの値段は?

沖縄県内の場合、宅地に転用できる農地は、普通の宅地とほぼ変わらない価格で取引されています。したがって、私たちが物件調査を行う場合、このケースであればほっと一安心できるわけです。
もっとも安いのは農振農用地内の農地。完全に農地の価格として査定しますので、一般の宅地の査定とはまったく異なる方法で値段を出します。しかも厳密な査定ではなく、割とアバウトにしか出せません。すごくいい農地でだいたい坪単価13000円~15000円くらい。条件が非常に悪い場合は坪単価2000円や3000円くらいです。もちろん、驚異的に条件が悪い場合は、さらに安くなります。
その中間の「宅地には転用できないが売買はできる土地」は、限りなく農地に近い値段ではあるものの、微妙に高めで取引されます。

いずれにせよ、建築不可の場合は売却そのものが難しいため、長期戦を覚悟する必要が出てきます。

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社長

農振農用地だから絶対売れない、というわけではありません。当社の仲介土地もコツコツとは売れています。ですが、どうしても時間がかかりますので、その点はあらかじめ考慮しておいた方がいいでしょう。

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