沖縄の不動産を無料で査定/資産価値を把握できる調査報告書をお届けします。不動産屋がなかなか語らない、不都合な真実も公開。お役に立つノウハウ満載です。

不動産売却の仕組み(基本情報)

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社長

不動産には同じものがふたつとないから、値段の比較が難しいんだ。おまけに「一物多価」なんていって、ひとつの不動産でも見方を変えるとさまざまな価格評価ができてしまうからね。

でも、その問題を解決するために不動産業者に価格査定を依頼するんですよね?

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ゆきみ

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社長

もちろん。だけど、不動産業者の査定額が完璧な答ではないよ。最後は売主さんが「この値段でいく」と、決断しないといけないんだよ。

マジですか。自信ないなぁ。

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ゆきみ

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社長

私たちはその決断をサポートするために、物件調査報告書や価格査定書をお出ししているんだ。

売希望価格は自分で決めるのです

上の会話でもちょこっと出てきた「一物多価」。不動産の価格はひとつではなく、売主が「この値段で売りたいな」と考える売希望価格と、買主が「これで買えたらいいな」と思う買希望価格がそもそも異なっています。
ほかにも、見方によってたくさんの評価があり、価格査定の方法によっても評価額が変わってきます。私たち不動産業者は、その中でも相場の真ん中を狙って価格査定を行います

相場ど真ん中の価格をまず確認したうえで、売主として「この価格で行きたい!」という売り出し価格を決定しましょう。自信があれば少々高めでもOK。早く売却したいときは、査定額より少し安めで売り出すとよいでしょう。

迷ったら一般媒介でいいんです

媒介(仲介)契約には、1社だけに仲介を任せる「専任媒介」と、複数社に仲介を任せる「一般媒介」があります。

たいていの不動産業者は「専任媒介が安心です」的なことを言うでしょう。自社だけに任せてもらえれば、仕事がラクだからです。でも、現役不動産業者として(わりと良心的に)言わせていただくと、別にそんなことはありません。一般媒介でも、私たちはがんばって営業します。全然問題ありません。

専任媒介を選ぶべきケース

ただし、売却が難しい物件は専任媒介にしたほうが安心です。たとえばトラブル解決をしないと売り出せない物件を、一般媒介で3社に任せたら? A社は「B社かC社がトラブル解決するまで待つか」と、思いますよね。B社もC社も、同じことを考えます。

結果として、その物件は後回しにされて、売れにくくなるでしょう。

それを避けるために、難しめの物件は専任媒介で「おたくだけに任せた! 必ず責任を持って仲介してよ」という形を作ってください。

一般媒介で気をつけること

一般媒介の場合は10社でも20社でも、仲介を任せることが可能です。しかし、最大3社までにしておいてください。4社以上はムダだと思います。5社以上になると、不動産業者のやる気が低下するという問題もあります。

そして、ここが超大事なポイントですが、その3社の決め方には法則があります

1社目は、ご自分の物件にど真ん中ストライクの業者を選んでください。
2社目は、1社目と得意ジャンルが違う業者を選ぶべきです。
3社目は、すごく特徴のある業者を探してみてください。

たとえば、ビーチ沿いのリゾート物件を売却する場合、1社目に当社(沖縄かりゆし不動産)をお選びいただくとします。当社は県外や海外のお客様が比較的多いので、2社目は県内大手チェーンなどを選びます。こちらは地元客を集客でき、客層が違うので効率的です。そして3社目は、なにかトンがった感じの業者や、トリッキーな広告を打つ業者などにします。

とにかく、同じような傾向の業者3社に任せるのはやめましょう。業者選びは不動産売却成功のカギを握っています。

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社長

ここ、めちゃめちゃ重要かつ、めったに誰も言わないポイントです。ぜひ押さえておいてください。

迷ったら基本に立ち返る

「思ったように物件が売れない」そんな局面が来るかもしれません。そういう時は基本に立ち返りましょう。不動産売却は「売主として買主を見つけて、不動産を購入してもらう」行為。

そう。やるべきことは「買主を見つける」ことです。

見つからない理由は、そんなに多くはありません。結局のところ、

①「高すぎる」と判断されている
②そうでない場合は、価格は問題ないけど特殊物件すぎて買手がめったにいない

だいたいこのふたつです。
①の場合は価格を下げるべきです。
②の場合は、不動産仲介業者を変えるか、増やすか。そのあたりを見直すことになります。

仲介料ゼロ円業者は微妙

最後に、最近ときどき見かける「仲介手数料無料」をうたっている業者。売主の立場では避けたほうが無難です。売主はお金を払わず、買主だけがお金を払うというモデルですから、極端な話「買主だけがお客様」という話です。

「もしかしたら買主に有利な契約にもっていかれるのではないか?」という心配が常に付きまとう……。あまり安心とはいえない状況が心配です。

仲介料ゼロ円業者に任せるよりも、仲介料以上によい仕事をする業者を探してみてください。たぶんそのほうが、不動産売却がうまくいくだろうと思います。

【参考記事】「仲介手数料無料」の不都合な真実

 


INDEX

 

    1. 不動産売却の仕組み(基本情報)
    2. 一戸建て売却のポイント
    3. 土地売却のポイント
    4. マンション売却のポイント